Tabelionato de Notas

Documentos necessários:

Certidões Pessoais dos Vendedores

É fundamental, para uma compra segura, que os compradores exijam todas as certidões pessoais de todos os vendedores:

1. Certidões negativas de protestos dos últimos cinco anos, a serem fornecidas pelos Cartórios de Protesto do domicílio dos vendedores e da localização do imóvel, quando diversos;
2. Certidões negativas de ações dos distribuidores cíveis (Falência, Execução) a serem fornecidas pelos Distribuidores de São Paulo ou do Estado dos vendedores;
3. Certidão negativa de executivos fiscais, municipais e estaduais, no período de 10 anos anteriores (Fazenda Pública);
4. Certidão negativa da Justiça do Trabalho;
5. Certidão negativa da Justiça Federal.

Caso os vendedores sejam pessoas jurídicas, devem ser pedidos ainda os seguintes documentos:

1. Cópia autenticada do Contrato Social da empresa e alterações pertinentes à administração;
2. Cópia autenticada do cartão de CNPJ;
3. Certidão Negativa de Débitos do INSS;
4. Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal

Certidões do Imóvel - Também é necessário exigir:

1. Certidão da matrícula do imóvel, atualizada: esta certidão é pedida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da região em que se localiza o imóvel. É por meio desta certidão que se verifica se o imóvel está livre de ônus, tais como hipotecas, penhoras, etc.;
2. IPTU do ano corrente;
3. Certidão negativa de Impostos da Prefeitura;
4. Caso o imóvel seja um apartamento, vaga de garagem ou conjunto comercial: certidão de quitação de débitos condominiais assinada pelo síndico, com firma reconhecida e cópia da ata de eleição deste sindico.

Imóvel Rural: Se o imóvel a ser adquirido for rural, é necessário ainda que sejam apresentados:

1. Última declaração de ITR;
2. DARF dos pagamentos dos últimos 5 (cinco) ITRs, ou certidão negativa expedida pela receita federal, relativa à ITR do imóvel;
3. CCIR - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

A alienação fiduciária em garantia consiste na transferência feita pelo devedor ao credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível ou de um bem imóvel, como garantia de seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação, ou seja, com o pagamento da dívida garantida. Serve para garantir o pagamento da dívida. Assim, o devedor aliena fiduciariamente a propriedade em favor do credor, e se a dívida não for paga, o credor poderá consolidar a propriedade em seu nome.

ESCRITURA DE COMPRA E VENDA

É o contrato em que uma pessoa vende determinado bem - móvel ou imóvel - para outra, mediante pagamento em dinheiro. Deverão comparecer todas as pessoas que fizerem parte do negócio jurídico. Exemplo: na compra e venda de um imóvel, o vendedor e o comprador, sendo que em alguns casos, pode ser necessária a presença de outras pessoas, como o cônjuge do vendedor que for casado sob qualquer regime de bens, exceto o da separação de bens.

Cláusulas especiais

Cláusula de retrovenda é a cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramentos do imóvel.

Cláusula de preempção (ou preferência): é a cláusula que obriga o comprador de um bem móvel ou imóvel a oferecê-la ao vendedor caso resolva aliená-la, a fim de que o vendedor exerça seu direito de preferência. 

Cláusula resolutiva é a disposição que prevê a extinção do contrato por inexecução das obrigações constantes do contrato. Independe de sentença judicial, pode ocorrer pelo acordo dos contratantes.

Cláusula constituti (constituto possessório): os contratantes pactuam a alteração da titularidade na posse, por prazo determinado ou indeterminado, de modo que aquele que possuía em nome próprio, passa a possuir em nome alheio. A título de exemplo: na escritura de compra e venda, as partes convencionam que o vendedor permanecerá no imóvel por determinado tempo.

ESCRITURA DE DOAÇÃO

É o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra. Pode ser utilizada para antecipar a herança de seus filhos, com doações puras ou com reserva de usufruto em seu favor, sendo também, uma forma de proteger e dar autonomia para os negócios e patrimônio de sua família.

O instrumento é feito contando com a presença de doador(s) e donatário(s). Se o donatário for relativamente incapaz, será representado pelos pais; se absolutamente incapaz, dispensa-se a aceitação, desde que se trate de doação pura. O nascituro é representado pelo representante legal.

Tipos de doação

Doação pura é feita sem condição presente ou futura, sem encargo, sem termo, enfim, sem quaisquer restrições ou modificações para a sua constituição ou execução.

Doação com encargo é aquela em que o doador impõe ao donatário uma incumbência em seu benefício, em proveito de terceiro ou do interesse geral.

Doação condicional é a que surte efeitos somente a partir da implementação de uma condição, ou seja, é a que depende de uma ação futura e incerta.

Doação modal é quando uma pessoa doa os recursos para que outra pessoa compre um determinado bem. É possível haver dois tributos, pois há dois fatos geradores: o ITCMD para a doação e o ITBI para a compra e venda.

Cláusulas especiais

Cláusula de reversão: ocorre quando o doador estipula que os bens doados voltem ao seu patrimônio se sobreviver ao donatário. Não é possível a reversão em favor de terceiros.

Cláusula de acrescer: ocorre quando há pluralidade de donatários, de modo que a parte do donatário falecido acresça à parte do donatário sobrevivo.

DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO

Na atividade notarial, é corriqueira a doação da nua propriedade com reserva de usufruto para os doadores, ato que normalmente é feito por pais que doam a nua propriedade aos filhos e reservam para si o usufruto, que pode ser temporário ou vitalício.